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聊城市高唐县拆迁过程中暗藏猫腻

1、房屋征收部门没有依法履行监督义务,致使征收实施单位向被征收人出具了不符合法律规范的测绘成果和房屋价格评估报告。测绘成果仅包含一张测绘草图,该草图无测绘单位公章,更不具备“房产调查表”、“房产分丘平面图”、“分层分户平面图”、“建筑面积计算页”等内容。房屋价格评估报告包含“房屋价格评估表”一份,该表无房产估价师签章,无评估单位公章。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿标准》第五条,房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。第七条,从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律知识和业务知识,依法实施房屋征收与补偿行为。
《房产测绘管理办法》第十六条,房产测绘成果包括:房产簿册、房产数据和房产图集等。第十八条,用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。
《中华人民共和国资产评估法》第二十七条,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。
《国有土地上房屋征收评估方法》第十七条,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

2、房屋征收实施单位在拆迁范围内公示的征收补偿方案内容不包括以下法定内容:1)房屋征收实施单位;2)签约期限;3)产权调换的房屋地点、单套面积、套数、产权调换房屋的价值认定。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿标准》第十二条,房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。第十三条,征收补偿方案应当包括以下内容:(二)房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等;(四)补偿方式、补偿标准和评估办法;(五)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数,产权调换房屋的价值认定。第十四条,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证,并在房屋征收范围内予以公示。公示期不得少于30日。第十六条,市、县级人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

3、对征收的房屋情况的调查结果没有进行公示,应公示而未公示的内容包括:房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿标准》第四十三条,房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意见;分户初步评估结果存在错误的,应当予以修正。公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

4、在本次拆迁中,所有图表均有专人保管,不准私自带出,不准照相复印。被征收人签定征收合同后,立刻有专人拆除房屋,标的物随即损毁。搬迁和拆除工作同时进行,也给尚未搬离的群众造成了出行困难。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿标准》第七条,从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律知识和业务知识,依法实施房屋征收与补偿行为。第三十二条,实施房屋征收应当先补偿,后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

5、征收实施单位没有告知被征收人可以选择产权置换的权利,也没有合理安排可供产权置换的房屋。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿标准》第二十条,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

6、在现阶段采用的货币化安置方案中,房屋基准价格为前期制定,并且没有依据周边房地产市场成交价格上涨而做出调整,造成被征收人居住条件下降。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿标准》第三条,房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。征收个人住宅的,应当保障被征收人的居住条件。第十九条,对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。被征收住宅房屋的最低补偿标准由设区的市人民政府确定,并向社会公布。
《国有土地上房屋征收评估方法》第十条,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

7、由于监管缺失,测绘单位和人员涉及以下问题:1)测绘单位将不与主体结构一同建造的阳台、门廊等部分不计入主体房屋的建筑面积,而单列为附属物;2)测绘人员收受贿赂,更改测绘数据,骗取国家赔偿。
《房产测绘管理办法》第三条,房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责。第四条 房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确,不得违规测绘、弄虚作假,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
《房地产测量规范》(GB/T17986-2000)8.1.2房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上的永久性建筑。8.2.1f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。k)有柱或在围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

8、测绘单位为高唐县房地产测绘大队,实际上是高唐县房管局下属单位,负责对全县的房地产项目进行测绘。房屋征收部门委托其管辖范围内的测绘单位进行测绘,违反了有关法律规定。
《房产测绘管理办法》第九条 房产测绘单位应当是独立的经济实体,与委托人不得有利害关系。

9、本次拆迁的房地产价格标准由县政府制定,价格标准不对社会公开;拆迁设计的面积认定由县房地产管理部门制定办法,并负责解释。县政府房屋征收部门不执行《国有土地上房屋征收评估方法》,其补偿标准制定和征收工作程序仍然按照已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》,严重侵害了被征收人的合法权益。
《国有土地上房屋征收评估方法》第三条,任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。第三十三条,本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
《房地产估价机构管理办法》第四条,房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。
《城市房屋拆迁估价指导意见》(已废止)第十二条,对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题,由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。第十三条,市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条,拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

10、房地产价格评估机构没有经过法定的选择程序,在接受委托后也没有按照法律规定执行评估工作。
《国有土地上房屋征收评估方法》第四条,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;第七条,房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作;第九条,评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构;第十二条,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认;
第十三条,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估;第十六条,分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。第十七条,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
《中华人民共和国资产评估法》第十九条,委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果清醒的,评估机构有权解除合同。第二十条,评估机构不得有下列行为:(六)出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;(七)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务。第二十四条,对受理的评估业务,评估机构应当制定至少两名评估专业人员承办。第二十七条,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。第四十二条,评估行政管理部门不得违反本法规定,对评估机构依法开展业务进行限制。

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